楼市政策“新风向”多城提升住宅得房率

证券时报记者 吴家明

“现在的房子越建越高，却越来越不实用。”最近，记者在深圳多个区走访时，许多购房者发出这样的感慨。

此前，公摊面积、得房率等话题曾被热议。最近一段时间，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规。

提高得房率

近日，同属粤港澳大湾区的几个城市都推出了楼市新政。其中，佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

惠州市自然资源局印发《惠州市区2024―2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则等多项内容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

值得一提的是，公开消息显示，2024版《深圳市建筑设计规则》将发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率等，与以往相比，此次修订范围较大，比如对阳台面积计算进行了细化，规定阳台进深超过2.4米部分将计入建筑面积。

超高层住宅得房率较低

对于佛山和惠州针对计容面积和公摊的调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。“例如，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上（即得房率达到90%以上）。”李宇嘉说。

一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率普遍在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，许多住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的得房率又有多少？以深圳市场为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过50层的新房住宅项目作为样本并计算得房率，发现得房率普遍在69%至74%之间。相比起来，一些楼龄在10年至20年的二手住宅楼，得房率普遍在75%至85%之间。

记者也发现越来越多的新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销，一些得房率较高的项目也备受购房者青睐。在深圳龙岗百鸽笼片区，有新房项目主推73平方米和88平方米的四房单位，得房率超过90%。受访的购房者表示，在价格适中、品质和安全得到保证的前提下，肯定会首选这些高得房率的新房。

多元产品有望回归

有新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确是可以有效提高户型的舒适度。一些高得房率项目的提法是创意空间、赠送面积，其实是开发商在打“擦边球”。总而言之，越来越多的城市将其“规则化”，对购房者来说也是一件好事。

也有业内人士预计，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足购房者更多的改善性需求。

提及得房率，广东肇庆日前宣布一则新政：自5月1日起商品房将按套内面积计价，再次把取消公摊的话题带回公众视野。中指研究院研究副总监徐跃进提醒：“计价方式的变化对房价的影响是较小的，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”